Inwestorzy chcący dokonywać trafnej predykcji przyszłości na rynku nieruchomości powinni skupić się na analizie danych ekonomicznych i to nie tylko tych z naszego kraju, ale szczególnie tych pochodzących z kluczowych światowych gospodarek. Można nawet pokusić się o stwierdzenie, że sytuacja globalna będzie miała znacznie większy impakt na polski rynek nieruchomości niż nasze wewnętrzne rozgrywki. Przykładem niech będą polskie wybory prezydenckie których wynik miał znikome oddziaływanie na wewnętrzną ekonomię. Obstawiam, że listopadowe wybory prezydenckie w USA odbiją się znacznie większym echem na naszym lokalnym rynku.
Tymczasem napływające dane ekonomiczne pokazują bardzo niekorzystne wskaźniki z poszczególnych krajów. Po pierwsze na początku ostatniego tygodnia zostały opublikowane dane GDP z USA które pokazują skale problemu, a ostatnio trafiły do analizy dane z europy, które uzmysławiają jak mocno sytuacja jest poważna.
PKB USA w drugim kwartale 2020 z wynikiem -32,9%
Dane z USA przedstawiające skale depresji amerykańskiej gospodarki nie pozostawiają złudzeń, że mamy do czynienia z załamaniem gospodarczym na niespotykanym poziomie. Instytut BEA (Bureau of Economic Analysis będący agencją rządową w Departamencie Handlu Stanów Zjednoczonych) opublikował 30 lipca 2020 raport na temat Produktu Krajowego Brutto (GDP) dla USA za Q2 2020.
Z zaprezentowanych danych wynika, iż produkt krajowy brutto w USA skurczył się w drugim kwartale aż o 32,9 procent w porównaniu z poprzednim kwartałem. To największe załamanie gospodarki od czasu Wielkiego Kryzysu z lat 1929–1933! Z pewnością, są to rezultaty wynikające z zamknięcia gospodarki w reakcji na COVID-19 i nie da się ukryć, że lock down odbił się gigantycznym efektem dla ekonomi – niskie wpływy z podatków bardzo dotkliwie dotykają budżety właściwie wszystkich gospodarek.
Warto dodać, że prezentowane przez USA dane pokazują miarę annualizowanego wskaźnika GDP – stanowi to założenie, że takie zjawisko będzie utrzymywane przez cały rok. Jeśli dokonalibyśmy pomiaru PKB tą samą metodologią co GUS to wynik wyniósł 9,5 proc.
Co ciekawe większość krajów w tym USA stara się ten kryzys „zadrukować” wtłaczając na rynek gigantyczne ilości „świeżutkich banknotów”. Skalę tego zjawiska prezentuje wykres podaż pieniądza – agregat M3 w USA. Agregaty pieniężne w praktyce są wskaźnikami określającymi sumy wartości gotówki w obiegu oraz depozytów bankowych o różnym stopniu płynności (o szczegółach liczenia w/w agregatów możemy poczytać choćby tu). Tymczasem warto dodać, że dla naszego Polskiego rynku, NBP zaraportował wzrost agregatu M3 aż o 18% r/r.
Co to oznacza dla Polaków? Oznacza to w uproszczeniu, że przez rok przybyło nam 18% pieniędzy krążących po rynku które prędzej czy później odbiją się inflacją. Dlatego też, o czym często wspominam na swoich wykładach, ocenę atrakcyjności nieruchomości na wynajem powinno się wykonywać zawsze w obecnej cenie najmu do obecnej potencjalnej ceny sprzedaży, tak aby poprawnie ocenić rentowność pracującego kapitału. Nigdy nie należy przyjmować do obliczeń ceny zakupu nieruchomości sprzed kilku lat, gdyż w ten sposób otrzymamy mylny obraz ROA.
Niewielkim pocieszeniem dla powyższych informacji są dane na temat bezrobocia. W ostatnich miesiącach bezrobocie w USA delikatnie zaczęło spadać. Porównując jednak amerykański rynek pracy do polskiego, należy pamiętać o łatwości rozwiązywania i zawiązywania umów z pracownikami w USA. Sytuacja w Polsce i rozrośnięte związki zawodowe powodują, że dużo trudniej rozwiązać umowę o pracę z pracownikiem, a koszty pracownicze są jednymi z głównych kosztów w działalności przedsiębiorstw. Obawiam się, że za kilka miesięcy gdy w Polsce skończą się pieniądze z tarcz antykryzysowych pochodzących między innymi z Polskiego Fundusz Rozwoju – PFR, a jednocześnie ruszy druga fala zachorowań pojawią się zwolnienia na znacznie większą.
Sytuacja w Europie – recesją stulecia?
Zapaść gospodarcza w Europie wygląda dużo gorzej niż w USA. Spadek PKB w strefie euro odnotowało największy spadek w swojej historii. PKB Hiszpanii spadł aż o 21,1% r/r, a Unii Europejskiej aż o 14,4% r/r. Największe spadki PKB odnotowano w krajach które zostały jednocześnie najmocniej odnotowane COVID-19, czyli w Hiszpanii i we Włoszech. Głównym powodem takich wyników jest wręcz alergiczna reakcja rządów na zagrożenia ze strony COVID-19 i nie będę tutaj oceniał czy dobrym rozwiązaniem był lock down i w pierwszej kolejności ratowanie ludzi czy gospodarki, ale z pewnością wybrane rozwiązania są bardzo kosztowne dla poszczególnych społeczeństw – starałem się poruszyć ten wątek w artykule „Cywilizacja zachodu, czy zachód cywilizacji„.
Niestety wybrane rozwiązania odbiły się na wzroście bezrobocia. Obstawiam, iż w Polsce fala zwolnień jeszcze przed nami. Do tego dochodzi temat potencjalnych kolejnych obostrzeń, ryzyko ponownego zamykania granic lub/i wprowadzenia obowiązkowych kwarantann. Konia z rzędem temu który teraz z całym przekonaniem dokona poprawnej predykcji tego, jak zachowa się rynek pracy na jesieni oraz czy będą prowadzone zajęcia stacjonarne w szkołach i uniwersytetach.
Mamy inflacje, a może deflacje?
Skala dodruku pieniędzy nie wróży z pewnością niczego dobrego dla naszych oszczędności. Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że trzymanie gotówki w dzisiejszych czasach to bardzo ryzykowny pomysł. Może okazać się, że inflacja zjada nasze oszczędności z niespotykaną w ostatnich latach prędkością. Z drugiej jednak strony w czasie pandemii i po pamiętanym wystąpieniu prezesa NBP Polacy wypłacili z bankomatów całą górę gotówki. Zrobili to gdyż koszt alternatywny trzymania jej w skarpetkach jest znikomy – stopy procentowe są bliskie zeru (w ten właśnie sposób wartość gotówki w obiegu wzrosła przez dwa miesiące o blisko 50 mld PLN – Analizy PeKaO).
Natomiast jeśli zastanowimy, co jest pieniądzem i do czego powinniśmy odnosić się w swoich analizach to dojdziemy do starej prawdy, iż pieniądz to kruszec, czyli najczęściej złoto i to w jego jednostkach warto wyceniać dobra jak i swój majątek aby ocenić skalę zjawisk ekonomicznych które teraz mają miejsce. Jeśli więc, nasze oszczędności trzymalibyśmy w złocie to z naszej perspektywy obecnie mamy deflację. Złoto podrożało w PLN jak i w USD, natomiast w złocie, potaniała praca oraz towary. Możemy stwierdzić że z tego punku widzenia mamy deflację, którą rządy będą starać się zadrukować aby odwrócić ten trend. Co to oznacza dla cen złota? Uważny czytelnik wyciągnie samodzielne wnioski :).
Nieruchomości w dobie kryzysu
Do tej pory nieruchomości w trudnych czasach stanowiły bezpieczną przystań i może nawet nie chodziło o to, że ich wartość rośnie, ale z pewnością w długim okresie chroniły kapitał przed inflacją. Obecnie w wielu krajach można zauważyć dość niepokojące zjawiska wywłaszczania właścicieli ze swoich majątków i to co ciekawe, zjawiska te pojawiają się w krajach które dotychczas mieliśmy za oazy praworządności i wzory zachodnie do naśladowania. Kilka tygodni temu pisałem o tego typu pomysłach w Hiszpanii, gdzie władze lokalne wpadły na pomysł przejmowania niewynajętych mieszkań należących do inwestorów za połowę ich rynkowej wartości. Na ten moment na celowniku władz miasta jest „tylko” 14 firm które łącznie posiadają 194 pustych mieszkań. Teraz uwaga, firmy dostały ostrzeżenie, że jeśli nie znajdą najemców w przeciągu miesiąca miasto może przystąpić do przejmowania tych nieruchomości – więcej informacji na ten temat na Bloomberg.
Tym razem „wspaniałe wiadomości” dochodzą do nas z Niemiec, gdzie władze Berlina planują przeprowadzić referendum w którym jeśli większość berlińczyków zagłosuje „za” to senat Berlina będzie musiał wtedy skorzystać z artykułu piętnastego niemieckiej konstytucji i wywłaszczyć wszystkich korpolandlordów. Jaka będzie to skala zjawiska? Do końca nie wiadomo ponieważ, poza korporacjami giełdowymi takimi jak Akelius czy Deutsche Wohnen, na rynku mieszkaniowym funkcjonują różne spółki-córki międzynarodowych korporacji założone w wielu rajach podatkowych.
Moim zdaniem przed nami znaczne zawirowania na rynku nieruchomości i ci co posiadają kapitał od dawna ostrzą topory aby wbijać je w nadchodzące okazje sprzedawane przez tych którzy utracą płynność i będą musieli wysprzedać majątek lub nawet ogłosić bankructwo. Niemniej jednak jeśli handlujesz mieszkaniami to kluczowe będzie aby flipy wykonywać możliwie szybko ograniczając ryzyko załapania się na spadki cen transakcyjnych.
